Depuis que le Liban se reconstruit, un constat s’impose : En ville, peu de quartiers ont gardé leur cachet architectural, et le béton grignote allègrement le paysage. Que révèle ce chaos urbanistique ?
«De mon balcon j’avais une vue magnifique sur un authentique jardin beyrouthin, où poussent habituellement dattiers, frangipaniers, jasmins et bougainvilliers… Mais une énorme tour a été érigée dans ce parc. Aujourd’hui je suis privée de la beauté du site et les rayons de soleil n’arrivent même plus à pénétrer dans mon appartement. Ils sont bloqués par la nouvelle construction ». Le témoignage de cette habitante d’un quartier résidentiel d’Achrafieh, ne nous surprend pas, vu le nombre croissant de projets immobiliers qui envahissent la capitale et qui semblent négliger les besoins réels des quartiers et de leurs résidents. Or l’urbanisme a été instauré pour organiser la ville, afin d’améliorer le bien-être de ses habitants.
Urbaniser, c’est aménager la ville pour que ses résidents y trouvent confort et bien-être dans les domaines de l’habitat, du transport, de l’environnement, des activités économiques et commerciales. L’urbanisme concerne architectes, ingénieurs, sociologues, juristes, archéologues, économistes, et touche aux espaces verts, aux réseaux d’eau potable, à l’éclairage public, etc.
Beyrouth dans l’attente d’un plan d’urbanisation
Pour l’architecte Fadlallah Dagher, membre de l’Apsad* et qui essaye de créer avec d’autres collaborateurs, des zones de protection du Patrimoine dans la capitale, Beyrouth est soumise aujourd’hui à un plan de zoning établi dans les années 1960. Celui-ci accorde aux promoteurs immobiliers un coefficient d’exploitation, qui se répartit sur 2 à 6 fois la surface du terrain. À ce zoning s’applique un droit à construire, le plan d’occupation des sols, qui dépend de la superficie de la parcelle. Ce plan ne se soucie guère du contexte environnemental du quartier. Plus la parcelle est grande, plus on peut étendre la construction. « Les promoteurs bâtissent la ville librement dans une logique de spéculation, accumulant un maximum de terrains (lots) pour augmenter la hauteur de leurs immeubles et par conséquent le nombre d’appartements à vendre. Sous prétexte de se développer, la ville se congestionne et s’asphyxie » déplore M. Dagher. L’infrastructure (égouts, réseau routier, voierie...) déjà existante fait souvent défaut et ne peut englober les nouveaux projets. Preuve en est, la circulation d’enfer que nous subissons due à la mauvaise implantation de centres commerciaux, dans des quartiers résidentiels aux ruelles étroites. « Il serait bénéfique que l’existant déjà bâti se renforce, garde son caractère et se développe avec les nouvelles constructions, dans un souci d’harmonie ».
Au centre-ville, une planification à long terme
M. Dagher constate : « Le secteur privé, qui est aujourd’hui le moteur du développement urbain, s’appuie sur la loi qui garantit au particulier, la liberté d’exploiter son terrain, une fois les permis obtenus. Le cadre législatif dans ce domaine, est très limité. L’État définit les grandes lignes à suivre en termes de m2, mais n’impose pas de restrictions spécifiques pour la construction». M Dagher reconnait que la seule zone de Beyrouth, qui obéit à un plan d’urbanisme réel et efficace, est le centre-ville qui a adopté des critères contemporains d’urbanisation imposés par la DGU, le CDR**, la municipalité de Beyrouth et Solidere: contraintes aux immeubles pour le traitement des façades, tracé de routes larges, quotas définis du nombre d’hôtels, de bureaux, de tours, infrastructure étudiée, etc.
La Direction générale de l’urbanisme (DGU)
L’État s’est doté en 1959, d’un organisme responsable des projets d’aménagement dans les villes et villages de tout le Liban, la DGU. Les schémas directeurs qu’établit cet office définissent la taille des parcelles, le choix des matériaux, les normes qualitatives et quantitatives qui donnent des caractéristiques aux villes, localités, etc. La DGU octroie des permis, à des projets d’exception comme des centres balnéaires, touristiques, industriels et des certificats d’urbanisme aux acquéreurs d’un terrain qui précisent comment et combien construire.
La municipalité de Beyrouth délivre les permis de construction aux projets de la capitale. Elle a également le pouvoir de prendre les mesures nécessaires pour la protection de l’environnement, des paysages naturels, des arbres, ainsi que contre toutes les formes de pollution dans la ville.
Espace public et verdure totalement ignorés dans les zones urbaines
Maillon essentiel d’une planification responsable, la DGU ne peut assurer seule le domaine de l’aménagement. Les irrégularités restent nombreuses et impunies par les autorités et la culture de l’urbanisme ne semble pas être viscéralement ancrée dans la mentalité libanaise comme dans certains pays où, manifestations et mécontentement populaire suffisent à stopper des projets ambitieux ou démesurés. « Le foncier est une valeur sûre et prisée au Liban. Le prix du terrain est tellement élevé à Beyrouth que tout propriétaire souhaite vendre son bien et faire un gain mirobolant » explique cet économiste. « Les administrations concernées ont la pression des marchés immobiliers et des intérêts privés des particuliers. Pour peu, que le politique s’en mêle, l’individualisme l’emporte, haut la main, sur l’urbanisme ».
* Association pour la protection des sites et anciennes demeures.
** Conseil du développement et de la reconstruction. 1er opérateur public dans l’aménagement.
Hauteur des immeubles autorisée à Beyrouth
En 1960 : 24 m.
1980 : 40 m.
2005 : 50 m (15 étages).
Un bâtiment agréable à vivre, car à l’échelle humaine : 8 étages (26 m).
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